房價超二線 四線小城的日光盤秘密

饒賢君2019-11-08 14:29

李剛 | 插圖

經濟觀察報 記者 饒賢君   “開盤即罄”、“火熱加推”、“連夜排隊”……在眾多房企降價搶跑的市場環境里,這樣久違的日光盤熱詞在一座四線城市——衢州身上再現。

一組對比數據映射著這個城市房地產的“高溫”,在2018年全國城市GDP排名中,衢州市以1470億元排在第174位,而在安居客的2018年全國房價排行榜中,衢州市以13189元/平方米的均價排在第32位,超越了成都、昆明、西安、重慶、太原、蘭州等大批二線城市。

剝開日光盤的火熱外衣,內里卻是這座四線城市窘境的縮影:不夠健康的產業結構、遲來一步的城鎮化、對土地財政的過度依賴,種種因素交織下步步推高的房價最終又能走多遠?

全城熱賣

10月27日凌晨12點,衢州望潮府門前已經排起長隊,150元可以換來不必熬夜等待——周邊小區的大爺大媽在旁邊兜售“黃牛服務”,他們樂于用一晚上的排隊閑聊來賺這筆外快。

開盤時間是27日早上八點半,一些沒有預料到購房盛況的購房者提前在七點半來到了現場,見到的是冒著雨仍排到了國道上的長隊,而一些晚到的購房者在周邊連車位都找不到,只好抱憾離去,等待即將到來的衢州碧桂園江灣半島開盤。

一小撮“關系戶”在工作人員的帶領下悄悄繞開大隊進入了項目銷售現場,他們對這個新盤勢在必得。王志發(化名)是“關系戶”中的一員,簽完合同、交完定金,他頓時感到身體一松,這是他人生的第一套房,意義非凡,“不找關系哪里買得到啊?排隊根本沒戲,進來只有別人挑剩下的。”

望潮府開發商之一的融創,在開售的當天下午,用“片刻即已售罄”形容開盤后的熱賣景象,并宣布大戶型的加推時間提前。而據王志發等購房者稱,大戶型加推的當天,除了幾個一樓配電房旁邊的戶型留到了最后,加推房源均被快速搶購一空。

望潮府并不處于傳統意義上的衢州市中心,其位于衢州市的新城市中心區——西區的邊緣位置,王志發表示:“從望潮府再過去一點,就是一大片一大片的農田,我買這里就是為了實驗小學的學區,江灣半島的位置比望潮府好一點,到時候可能比望潮府賣得還快。”

學區疊加融創府系的溢價,讓這個位于城市邊緣的項目以21500元/平方米的高價迅速清空,數位衢州當地人士對記者表示,這對衢州市老城區、中心城區的房價來說就像興奮劑——郊區都兩萬一了,主城區該賣多少?

火熱的氛圍就像把這個城市包裹在了房價的蜜糖中,衢州房產超市網統計數據顯示,在2019年上半年,二手房市場始終處于量價齊升狀態,成交量增長至8730套,一個可對比數據為,2016年全年,衢州市二手房交易量為8848套。

各種各樣的房產中介門店林立在大街小巷,數量甚至超過便利店。即使是一家門店逼仄的小中介,你不僅能通過他找到衢州本地的一二手房源、省內省外不限購的公寓,還有機會了解到限購城市的“內幕”和“操作手法”。

這座城市的居民或許也是房地產市場最堅定的多頭陣營,記者與十數位當地居民進行了交流,即使是北京、上海等標桿城市的房價穩中有降,全國各地的房企掀起降價潮,他們大部分都堅定認為,衢州的房價一定還會再漲,王志發認為,“就算我現在是高位接盤,過十年再看肯定還是漲”。

翻看衢州的房價趨勢,似乎可以理解這樣信心的來源,安居客數據顯示,自2016年6月開始,衢州的平均房價由7827元/平方米一路上漲至今,已經達到14062元/平方米,漲幅為79.66%,同期,浙江省省會城市、強二線城市杭州的平均房價漲幅為50.35%。

誰來“接盤”?

整整一個下午的時間,中介門店老板伍州坐在自己辦公室的沙發上,臉上掛著機械式的微笑,他努力讓自己的思緒不要飄離太遠,隨時準備應對坐在他對面的一家三口,用他聽不懂的方言激烈討論時甩向他的問題。

這對父母從江西趕到兒子工作的衢州,為兒子買房做最終的決定。一套房子價格適中,剛好和預算吻合,但另一套房子位置更佳,還有學區,只是需要他們再借一些錢才夠首付。

近兩年的時間里,伍州接待了越來越多類似的家庭,他們大多來自安徽、江西、福建這三個與衢州市接壤的省份,“大部分是農村、縣城里過來的,直線距離其實都很近,特別是江西那邊,有些地方過來比省內的城市還要近。”

與三省接壤的特殊地理位置讓衢州人在外時經常用“四省通衢的‘衢’”來介紹自己的家鄉,這樣的地理位置也讓衢州吸引了周邊村鎮的人口流入。根據衢州市統計局數據,2018年衢州市常住人口為凈流入,增長2.4萬人。

與人口增長同步,衢州市原本落后的城鎮化水平也在近年有所提升。衢州市統計局數據顯示,2018年,衢州市的城鎮化率為58%,相比2017年增長2.3%,相比2016年增長4.3%,城鎮化增速為全省第一。但58%的城鎮化率不僅在全省城鎮化率68.9%的浙江排名最末,也低于全國60%的平均城鎮化率。

人口小幅凈流入、城鎮化率向平均水平追趕,僅僅這兩個理由要為近乎翻倍的房價做注釋仍顯不足。

伍州表示:“當地富庶的城鎮居民,孩子接受良好的教育后,大批向外流出,而流入進來的人口,有很大一部分來自農村,這中間購買力水平的差距是很大的。”

衢州市衛生和計劃生育委員會的數據顯示,從2011年到2016年,衢州市向外流出的戶籍人口數量達到45萬人,其中絕大多數都是大學畢業生、青壯年。

伍州表示,流入人口的剛需只是需求的一部分,當地居民自身的改善需求市場空間更大,大量大型房企品牌的進駐刺激了改善市場,“很多老城區的房子,已經有三四十年了,像碧桂園、祥生、融創這些房企進來拿地,項目周邊的房價也直接抬起來了,把原來的老房子賣了,加點錢去換一套新房子,很常見。”

2018年8月,衢州市拍出了第一塊“限價地”,限住宅高層及多層最高銷售單價為1.45萬元/平方米,據介紹,該地塊成交后,周邊樓盤價格迅速從1.2萬元/平方米左右的均價增長至1.4萬元/平方米,目前,周邊均價已經達到1.7萬元/平方米。

與高昂的房價相比,衢州市人力資源和社會保障局發布的數據顯示,衢州市民的平均薪資水平約為5.67萬元/年,房價收入比約為10.4,當記者問及此,伍州露出了自信的笑容:“衢州有的是有錢老板,幾百萬算啥。”

產業求變

從金華過后,劉師傅的大貨車就可以開始加速,因為通往衢州的高速路上,大貨車的數量急劇減少。

為衢州當地一家化工廠做物流運輸的劉師傅清晰感受著近兩年運貨量的變化,他所熟知的幾位外地大貨車司機從2017年開始就已經不再來衢州,從化工廠向外去的大貨車數量從原來的十多輛減少到了七八輛,“下高架的時候,以前能聞到很濃的化工廠味道,現在也聞不到了。”

第二產業是衢州的支柱產業,衢州統計局數據顯示,2018年,第二產業占全市GDP的比例為45%,而在第二產業中,化工、水泥和鋼鐵三大行業利潤總額占比為57.3%,對規模以上工業利潤增長的貢獻率為112.3%,衢州市對重工業的依賴極高。

與伍州的想象不同的是,第二產業的“有錢老板”們,日子也并不好過。

衢州市統計局提供的信息顯示,今年以來,在主導產品價格下跌、成本壓力增加、同期數較高等多重因素影響下,規模以上工業企業利潤空間持續收窄,上半年,全市規模以上工業利潤總額50.50億元,同比下降21.7%,低于全省27.1個百分點,居全省第10位。

依賴度最高的重工業迎來了沉重的壓力,去年同期對利潤增速拉動作用較大的化學原料和化學制品制造業出廠價格指數同比下跌11%,利潤總額同比下降21.9%,較同期回落139.7個百分點;非金屬礦物制品業出廠價格指數同比下跌1.7%,利潤總額同比增長8.4%,較同期回落331.4個百分點;黑色金屬冶煉和壓延加工業出廠價格指數下跌3.3%,利潤總額同比下降54.2%,較同期回落982.4個百分點。

統計局數據顯示,第一產業、第三產業也同步回落,但部分新興產業新興業態發展良好、創業創新持續活躍,文化制造業、高技術制造業、節能環保制造業、時尚制造業增加值分別增長23.2%、13.4%、12.3%、8.4%,均大幅高于規上工業增加值增速。

記者查閱歷年的衢州市政府工作報告發現,對產業結構的不合理性,地方政府有著充分的認知,2018年開始,部分重工業企業的停產和轉移已經完成,2018年底停產企業已經達到55家,鼓勵數字經濟智慧產業制造業發展、促進產業多元化也在近年的政府工作報告中被單列為重點工作。

土地財政收入在衢州市支柱產業下行、新興產業方興未艾的時期,成為了產業升級的財政支柱。

根據衢州市統計局數據,2018年,衢州市土地出讓金收入約為135億元,一般公共預算收入為128億元,土地依賴度為1.05,超過中國指數研究院根據國家財政局數據統計得出的全國地方政府平均土地依賴度0.55近一倍。

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不動產運營報道部記者
對一切有趣的事物充滿好奇,探尋真相與本質,關注地產細分領域。
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