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藍籌專題| 萬科:收斂聚焦,鞏固提升基本盤

2019-06-18 14:23

6月4日,萬科公布了5月份銷售業績,前五個月累計銷售額實現2676億元,同比增長12%,累計簽約面積為1660.8萬平方米,同比增長4.7%。在碧桂園之后,萬科銷售額排在地產行業的第二位。

作為一家風險憂患意識較強的企業,早在2012年房地產行業如日中天的時候,萬科就提出了房地產進入白銀時代的判斷,并積極醞釀轉型。有意識的探索物業、物流、商業、長租公寓、辦公、冰雪等方面的產業。

從2012年開始,萬科就鼓勵區域和城市公司圍繞客戶的居住服務需求,探索新興業務,即所謂的百花齊放,通過自下而上的實踐,萬科以可控的試錯成本進行了轉型探索。

目前萬科已經形成了地產、物業、商業、物流、辦公、長租公寓和冰雪等多項業務。經過多年的探索,萬科內部認為到了階段性總結和調整的時期,因此將2019年集團整體的方向明確為“收斂聚焦,鞏固提升基本盤”。

在今年3月的年報業績推介會上,萬科董事會主席郁亮對“收斂聚焦,鞏固提升基本盤”進行了闡釋,“鞏固提升基本盤”與轉型并不矛盾,我們先求得根基的穩固,才能更好地開枝散葉,聚焦收斂也不是砍樹,而是修剪枝葉,適當修剪枝葉,大樹才能把根扎得更深,讓樹干更粗壯,然后才能結出更多的果實。

鞏固提升基本盤

萬科今年年報的“致股東”中指出,2019年,面對高度的不確定性,萬科應該摒棄一切投機、僥幸心理,跳出路徑依賴和牛市思維,圍繞“城鄉建設與生活服務商”的戰略定位,依托事業合伙人機制,堅持以“客戶為中心,以現金流為基礎,合伙奮斗,持續創造更多真實價值,實現有質量發展”的長期經營指導方針,穩住基本盤。

2018年萬科實現銷售金額6069.5億元,同比增長14.5%,銷售面積4037.7萬平方米,同比增長12.3%,其中住宅銷售大部分為普通住宅,占比超過八成以上,只有一小部分為商辦和非普住宅。

2018年實現營業收入2976.8億元,同比增長22.6%;歸屬于上市公司股東的凈利潤337.7億元,同比增長20.4%;實現銷售金額6069.5億元,同比增長14.5%。全年納稅額762.96億元。

2018年,萬科結算面積2191.4萬平方米,同比增長10.7%;結算收入2846.2億元,同比增長22.1%。截至2018年底,萬科已售未結有3710.2萬平方米,合同金額合計約5307.1億元,這為萬科未來增長提供了足夠的保證。

在不確定的背景下,萬科堅持量入為出原則,在拿地方面確保投資規模與經營承載力相匹配。2018年,萬科獲取新項目227個,總規劃建筑面積4681.4萬平方米,權益規劃建筑面積2490.2萬平方米。

今年以來,萬科繼續保持穩健的拿地策略,5月份在廣州、溫州、昆山、蘇州等地獲取了12個地產項目及1個物流項目。今年前五個月萬科累計新增建筑面積1177.6萬平方米,拿地金額占比銷售額為27%。

無論與碧桂園、恒大等同行相比,還是與自身前五個月1660.8萬平方米銷售面積相比,萬科的新增土地儲備均顯得謹慎和穩健。保持兩到三年的土地儲備,也是萬科應對地產潛在風險的主要策略。

“基本盤”被認為是萬科2019年最重要的關鍵詞,如果把萬科的新興業務比作樹枝,那么基本盤就是樹干,眾多新興業務都是從基本盤業務延伸出來的,或者說夯實基本盤業務可以為萬科新興業務發展提供更為充足的養分。

那么什么是萬科的基本盤,從萬科集團層面來說,萬科四大區域公司均以房地產開發作為基本盤業務。但在各個業務體系內,又有業務線條各自的基本盤,使得萬科原有的業務構架和目標更為結實和明確。

聚焦與收斂

2018年是萬科將戰略定位升級為“城鄉建設與生活服務商”的第一年。從城市配套服務商道生活服務商,這意味著萬科不僅僅提供空間和硬件,同時也需要具備提供內容和軟件的能力,而萬科的聚焦與收斂戰略即圍繞這一新戰略展開。

作為地產開發的延伸業務,社區物業服務一直是萬科重要的核心業務之一。2018年實現營業收入98億元,同比增長33%;在2018年新增簽約飽和收入中,住宅業務占比65%,非住宅業務占比35%。

同時依托社區物業業務,萬科還積極探索社區商業、社區養老等產業,不但提升物業附加值和服務內容。目前杭州、北京等地的養老業務已經進入運營狀態,受到的業內的用戶較大的關注。

長租公寓方面,無論是獲取自持地塊和集體租賃房項目,還是萬科的泊寓,為了響應國家發展租賃型業務的號召,萬科積極在長租公寓領域進行布局,目前萬科長租公寓業務已經覆蓋全國35個主要城市,累計開業房間超過6萬間,平均出租率達到92%。

如果說物業和長租公寓為萬科自身培育起來的新興業務,那么商業管理和物流倉促業務為萬科通過收購和自身培育相結合發展起來的業務。目前萬科商業主要平臺為印力集團,物流除了自身萬緯物流,萬科還是普洛斯的第一大股東。

商業開發和運營由于具備一定產業屬性,與房地產主業配合起來往往具備較強的拓展和復制可能。無論是老牌地產商萬達集團,還是商業新秀新城控股和龍湖集團,商業管理在整個集團扮演著不可或缺的角色。

從2016年從黑石手中收購印力集團之后,2018年又聯合印力收購凱德旗下20家購物中心,使得印力集團管理項目超過210個,總建筑面積超過1300萬平方米,躋身中國商業地產領域前列。

2019年2月,印力管理的商業地產基金以深圳龍崗萬科廣場為標的發起并設立資產支持專項計劃,發行規模21.16億元,是市場首單無強增信并以購物中心為資產支持的權益類REITs產品。

在物流倉儲服務方面,萬科旗下萬緯物流主要專注高標倉儲投資、開發選址、招商運營、資產管理等環節。萬緯物流已累計獲取項目124個,合計可租賃物業的建筑面積約971萬平方米,其中穩定運營項目平均出租率為96%。

同時,萬科也積極在辦公領域加大投資力度,通過成立并購基金方式,積極在一線城市收購城市更新項目,改造成現代化辦公場所。同時萬科還參與產業園區項目的開發和運營。截止2018年底,萬科已在20多個城市管理約700萬平方米辦公空間。

除去以上,過去6年,萬科還在冰雪、養老、教育等領域有所開拓。

對于這些可能為萬科帶來第二增長曲線的轉型探索業務,外界往往認為“收斂聚焦”是要對業務版圖進行收縮,但實際上,萬科內部提出的“收斂聚焦”并不是簡單地收斂某些業務,而是要求每塊業務自我審視,收斂經營管理動作,聚焦資源和精力。

從“城市配套服務商”到“城鄉建設與生活服務商”,再到鞏固基本提升基本盤和收斂聚焦,萬科核心業務和資產盛裝在不同的主體內,進一步增強了應對風險的能力。這也是萬科再造一個萬科戰略下做出的前瞻性布局。

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