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藍籌專題| 深耕都市圈 中南建設千億之“厚”

2019-06-18 14:23

2018年邁入千億門檻,連續兩年位列TOP20房企之列,中南建設(000951.SZ)已經不能再被簡單稱之為“黑馬”,穩定而高速的發展速度下,中南建設已經具備了沖擊第一梯隊的潛質。

“質”“量”之辨

在近年轟轟烈烈的“千億競賽”中,中南建設拿到了一個好成績。

2018年,中南建設銷售規模達到1466億元,正式踏入房企的千億俱樂部。中南的成長速度令人側目,2016年,其銷售規模為502億元,2017年,銷售規模為963億元,年復合增長率達到71%,在行業中名列前茅。

中南的腳步顯然沒有停止的跡象,2018年,中南在各個城市積極參與土拍,拿地動作頻頻,全年共新增土地儲備1595萬平方米,新增土儲面積達到全年銷售面積的1.4倍,總土地儲備量超過4500萬方,同時,還新進入重慶、合肥、南寧、溫州、惠州、梅州、泉州、貴陽、常德等熱點城市。

豐富的土地儲備為中南未來繼續進行規模擴張提供了充足的彈藥,同時,也為其全國化的布局打下基石,據介紹,中南在全國超過100個城市有300個開發項目,為80萬業主提供優質產品和服務。

高效而迅捷的量變過程中,中南也探索出了品質、規模、利潤之間的“平衡術”。

資金的周轉率依舊是決定發展速度的關鍵要素,中南建立了一整套從投資到運營再到營銷的鏈條與邏輯,從而形成了項目獲取到銷售平均周期保持在 7~8 個月、保證業務持續快速增長的獨有高周轉模式。

從數據上來看,這一模式確實做到了利潤與規模之間的均衡,2018年的年報數據顯示,中南建設實現了營業收入401.1億元,同比增長31%,歸屬于上市公司股東的凈利潤增長219%至21.9億元。

與此同時,隨著品牌規模效應逐漸增強、產品體系的日益成熟、開發戰略的逐步調整,中南建設的盈利能力也在不斷強化,2018年,中南建設的毛利率由2017年的16.53%上升到19.56%,利潤率提升明顯。

“都市圈”先鋒

長三角、京津冀、粵港澳大灣區、成渝都市圈,隨著眾多鼓勵政策的出臺,區域性都市圈的戰略地位被再度強化,以核心城市為重心帶動區域協作發展,預示著都市圈內城市的巨大發展空間。

如何挖掘新型城鎮化下、都市圈背后的潛在市場,中南建設早有布局。據其年報信息顯示,目前,其房地產業務目前已進入內地 101 個城市,開發項目主要集中在長三角區域和山東,同時,在珠三角區域、京津冀區域、海南、福建、湖南、河南以及沈陽、西安、武漢、成都、重慶、福州、昆明、貴陽、南寧等中心城市亦有項目分布。

深耕重點區域、加快全國化布局,這是中南規模繼續“奔跑”、邁向全國化品牌的必經之路,同時也是應對復雜政策環境下動蕩市場的一步棋。

2018年以來,房住不炒的概念持續深化,各地方政府監管政策力度不一,房地產企業面臨復雜的發展形勢,這對于企業自身的去庫存能力、土地獲取能力、判斷能力等綜合實力是一次大考。

正是在錯綜復雜的2018年,中南創下了銷售規模的新高,同時,也維持了健康的財務狀況,很好的平衡了“跑得快”和“跑得穩”之間的矛盾點。

2018年年報數據顯示,中南建設的總負債率為91.69%,負債水平處于行業中游。但如果剔除預收賬款,中南建設的有息負債在期末僅為579.4億元,而中南建設全年的經營性現金流入超過970億元,達到了有息負債的1.7倍,這是一個相對健康的數值。

具體到短期借款和一年內到期的非流動負債,中南建設的負債壓力更小,為180.1億元,財報顯示,中南建設持有的貨幣資金超過200億元,完全可以覆蓋一年內到期的債務。與此同時,2018年中南建設經營活動產生的現金流量凈額為正值,達到194.3億元,現金流安全性同樣具備保障。

為美好生活賦能

以“建筑+地產”的雙重身份,中南在打造美好生活上擁有顯著的優勢。

2017年8月,在“美好生活”的概念被黨的十九大重新定義之前,中南就已經率先聯合中國建筑科學研究院發布了健康住宅企業標準,在這一標準中,中南明確提出了規范評定健康住宅的六大標準:空氣環境、整體水質、舒適環境、套型設計、住區配套、智能管理,在滿足住宅基本要求之外,突出健康要素,滿足新時代下消費者對于健康、美好生活的需求。

隨后,中南針對健康住宅、健康社區進行了不斷完善和迭代,以“美好就現在”的戰略理念,用風、光、水、聲、居、智六大類48項“Technology”提升居民居住的舒適度,以科技、工藝、工法打造安全舒適且人性化的產品標準,創建健康TED社區。

在消費升級、消費者需求逐漸走向個性化定制化的市場環境下,中南的理念顯得愈發契合市場的增量需求。

鏈家、我愛我家等多家房產經紀平臺的報告數據顯示,消費者的需求正從“有房住”向“住得好”升級,人們越來越關注房屋的品質,置換需求、改善需求正成為主要的增量需求,而高品質、注重細節、更健康、更有科技感的產品,將成為“住得好”的標準。

硬件上的不斷升級創新,形成了中南產品體系能夠滿足這些增量需求的核心壁壘,同時,圍繞美好生活的理念,中南的多元化業務也在持續傳遞美,以城市運營商的角色,用多樣化的服務打造更好的城市生活。據介紹,目前,在健康地產板塊之外,中南已經打造了文化旅游、商業地產、產業地產、酒店四大業態,形成了自己的生態鏈條。

饒賢君/文

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