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雅居樂:全國均衡布局多元化進入“收獲”年

2019-06-17 17:30

2018年首次跨越千億門檻的雅居樂集團控股有限公司(以下簡稱“雅居樂”),在今年前五月銷售額達到456億元,同比上升約20%。差不多同一時間,其在第16屆(2019)藍籌地產年會上也榮獲“中國藍籌地產企業”。

過去一年,伴隨著“千億”目標的實現,這家房企頗受關注的還在于其負債率以及調控政策對其海南項目所引發的反應。

事實上,相比行業內普遍水平,雅居樂無論是負債水平,還是融資成本均處于低位。為了優化目前的債務結構,5月28日,雅居樂剛成功發行一筆金額為6億美元8.375%的高級永續債,以置換2013年一筆年利率10.215%的永續債。

與此同時,雅居樂還正憑借全國均衡布局來逐步減少海南旅游地產對整體房地產業務帶來的影響,非房地產業務的收入也逐步貢獻出來,今年雅居樂希望非房地產業務的營收比例達到15-20%。

多渠道降融資成本

6月11日,雅居樂集團控股有限公司(以下簡稱“雅居樂”)發布了一則《贖回次級永久資本證券》公告,宣布將于下一個分派付款日(7月18日),按贖回金額,全數贖回曾于2013年1月發行的一筆永續債中所有未償還證券。公告顯示,該證券的未償還本金額為7億美元。贖回之后,該證券將予以注銷。

上述所提到的這筆永續債,緣于六年多之前,雅居樂與匯豐、瑞銀、摩根士丹利、工銀國際訂立的一個認購協議,當年1月18日正式發行。按照當年約定的分派率,截至今年6月,該證券的年利率達到10.215%。

就在贖回這筆次級永久資本證券之前半個月,雅居樂剛與中銀國際、中信里昂證券、國泰君安國際、香江金融、匯豐、東方證券(香港)、瑞銀就發行6億美元的證券訂立認購協議。自5月27日(包括該日)起至2023年12月4日(不包括該日)期間,這筆新證券的年利率為8.375%。

根據公告,雅居樂此舉的目的在于為前述7億美元的永續債進行再融資,也即借新還舊。兩相置換之后,整體債務成本相當于下降了1.84%。雅居樂方面表示,本次發行永續債是一次債務的優化。

這是今年以來雅居樂第二次在公開市場融資,此前的3月份,雅居樂還發行了一筆于2022年到期的5億美元6.7%優先票據,同樣是用于為若干現有負債再融資。

通過多渠道融資方式,優化目前的債務結構,這是近兩年雅居樂在資金預算管理方面正進行的動作。據統計,去年一年,雅居樂先后發行了兩筆優先永續資本證券,融資利率介于6%-8.5%之間;兩筆優先票據的利率也維持在8.5%-9.5%。去年,雅居樂實際借貸利率僅為6.49%,維持在主流房企中較低的水平。

值得關注的是,2018年,雅居樂還與一家銀行及若干財務機構簽訂一項信貸協議,獲授予88.34億港元(附帶額外25億港元增額權)及2億美元兩筆定期貸款信貸,為期4年,年利率為3.95%加上香港銀行同業拆息或倫敦銀行同業拆息,主要也是用于日常營運資金、為部分短期債務再融資及延長債務年期。

在2018年業績會上,原雅居樂首席財務官張森表示,這是雅居樂歷史以來最高的一筆銀團貸款,貸款年期比較長,融資成本相比發債來說要低很多,主要是海外銀行對雅居樂的認同度非常高。

按照張森的說法,2019年開始,雅居樂發債的成本相比去年更是降低了不少,今年會采取海外和境外融資等不同方式,首要目標是降低融資成本。

一系列降成本動作的背后,是雅居樂最近幾年的資產負債率正在微幅上漲。2016-2018年三年間,雅居樂的資產負債率由66.48%一路升高至76.14%,負債比率則從49.10%上漲到79.10%。不過,相比行業內的普遍水平,雅居樂整體負債情況仍處于低位。

負債率逐年上漲的趨勢也被列入管理層的計劃中。“如果一年前參加過我們的業績會就會知道,我們當時預計2018年的負債率會上升一點,現在這個負債率在我們計劃之內。”張森在業績會上稱,預計2019年的負債率會跟2018年持平,2020年開始,大家可以期待雅居樂負債率的下降。

事實上,融資往往附帶著償債能力,當房企手中所持現金對于短期債務的覆蓋率率越高,意味著其短期償債能力越強,風險越小。而年報顯示,截至去年底,雅居樂總借款同比增加43.54%至885.29億元,其中1年之內到期借款為353.33億元;而除去92.86億元受限制現金,雅居樂2018年的現金及現金等值項目357.76億元;此外,截至2018年12月底,雅居樂未動用的借貸額度為27.33億元,手上現金足以覆蓋短期債務的缺口。

多元化業務收入逐漸貢獻

張森說,雅居樂這兩年負債率的上升主要原因在于多元化業務的全面布局。而2020年起,當雅居樂的多元化業務發展成熟之后,負債率自然會下降。

雅居樂對于多元化的思考始于2014年,兩年后,雅居樂將自身的業務架構由“以地產為重”調整為“以地產為主,多元業務并行”。除了地產主業之外,率先拉開“獨立成立集團公司”序幕的四大業務板塊分別是物業、教育、環保和建設。2018年以來,雅居樂不僅將物業管理公司分拆上市,還先后又成立了房管集團、資本投資集團和商業管理公司。至此,八大產業集團并行運營的格局正式落地。

在2018年年報上,雅居樂整體營業額為561.45億元,同比增加8.8%。其中,這些多元化業務出現在年報上并體現營收的有物業管理、酒店營運、物業投資、環保等4項,合計收入36.58億元,占比僅6.52%。

不過,相比2017年,去年環保業務正式貢獻了收入,因此,去年雅居樂多元化業務的收入占比同比也上漲了2.37%。事實上,按照此前雅居樂提供的數據,2018年,房管集團和資本投資集團均實現了當年成立、當年盈利。雅居樂房管集團已實現簽約項目6個,代建貨值預計超過200億元;資本投資集團快速推進優質項目資源的整合梳理,并迅速與多家頭部機構建立起戰略合作,整體業務規模已達26億元。

按照雅居樂集團董事局主席兼總裁陳卓林的設想,2019年雅居樂非房地產業務的營收比例達到15-20%;希望五年后,這部分收入占到公司整體收入的50%。

為了達到這一目標,在雅居樂今年500億元的投資計劃中,投資于非房地產領域的額度達到100億元。

雅居樂集團副總裁潘智勇表示,去年雅生活分拆上市之后,市場反應非常好。其他非地產板塊以后怎么打造,會按照企業運營原則來進行,首先需要賺錢,確保股東有很好的回報。

前5月完成全年四成銷售額

房地產業務依然是雅居樂的“重頭戲”。在上述2018年的整體營業收入中,房地產業務的營業收入為524.88億元,占比高達93.49%。

2018年也是雅居樂首次躋身千億房企陣容的元年,2019年,雅居樂將銷售目標設定在1130億元上。最新數據顯示,今年前五個月,雅居樂的預售總額達到456億元,同比上升約19.62%,已經完成全年銷售目標的40.35%,對應的建筑面積為310.4萬平方米。

而在2018年業績發布會上,雅居樂集團副總裁王海洋曾經透露,2019年雅居樂的可售建面達到1357萬平方米,貨值超過2000億元。

截至2018年底,雅居樂總土地儲備的預計總建筑面積為3623萬平方米,相關樓面平均地價為2825元/平方米;與之相對的是,前五個月,雅居樂的平均售價為14693元/平方米。低廉的土地成本成就了高利潤,去年,雅居樂的整體毛利率及凈利潤率分別為43.9%、14.9%,處于行業較高水平。

按照張森此前的預估,2019年雅居樂相對保守,對毛利率的估算大概是30%以上。其中一個原因是海南島的貢獻相對不會太多,會產生一個短期影響。

從2018年雅居樂銷售額的分布情況來看,華南區域占比34%,華東占比20%,西部區域占比9%,華中區域占比8%,海南及云南區域占比19%,其他區域的銷售占比則為10%。

而按照2019年雅居樂可售資源的分布,華南地區占比達到30%,華東區域占比達到24%,華中和西部地區占比達到20%,海南、云南的旅游地產板塊占比在18%左右,相比2018年有微幅下降。

“現在我們已經做到了全國均衡布局,在旅游地產板塊的份額逐漸下降。雖然海南受到了影響,但我們可以通過其它地區的彌補來進行平衡。而且云南旅游地產板塊的增長也非常快,去年至少有五六十億的銷售收入,未來云南的旅游地產板塊也會慢慢起來,所以暫時影響也不會太大。”王海洋在業績會上說。

按照他的介紹,未來雅居樂會首先聚焦長三角和珠三角這種大城市群,然后重點關注中西部地區,沿長江中游和上游地區。

粵港澳大灣區是雅居樂下一步布局的重鎮。雅居樂在粵港澳大灣區持有土地儲備約980萬平方米,總貨值達1500億元。在今年預計投入房地產方面的400億元金額中,雅居樂希望大灣區的投資比例能占到20%左右,“如果機會好,甚至可以更大一點。”王海洋說。

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